Сутністю переважного права є укладення договору найму на новий строк зі встановленням умов за домовленістю сторін, а не його автоматичне поновлення. Такий висновок зробив ВСУ в постанові №914/433/16, текст якої друкує «Закон і Бізнес».
Верховний Суд України
Іменем України
Постанова
17 травня 2017 року м.Київ №914/433/16
Судова палата у господарських справах Верховного Суду України у складі:
головуючого — ЄМЦЯ А.А.,
суддів: БЕРДНІК І.С., ЖАЙВОРОНОК Т.Є.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні заяву товариства з обмеженою відповідальністю «Замок Лева» про перегляд Верховним Судом України постанови Вищого господарського суду від 19.10.2016 у справі №914/433/16 за позовом про управління майном спільної власності Львівської обласної ради до ТОВ «Замок Лева», третя особа — комунальне підприємство Львівської обласної ради «Нерухомість та майно», про виселення із безпідставно займаних приміщень; за зустрічним позовом ТОВ «Замок Лева» до управління Львівської облради про визнання договору оренди нерухомого майна продовженим на той самий строк,
ВСТАНОВИЛА:
У лютому 2016 р. управління Львівської облради звернулося до Господарського суду Львівської області з позовною заявою про виселення ТОВ «Замок Лева» із займаних приміщень загальною площею 874,2 м2, розташованих за адресою: м.Львів, вул. Глинки, 7, 9, та зобов’язання повернути їх балансоутримувачу — КП «Нерухомість та майно» за актом приймання-передачі.
Позовні вимоги обґрунтовано тим, що позивач повідомив відповідача про закінчення терміну дії договору оренди нерухомого майна від 1.11.2002 №1/2002 у строк, установлений ст.17 закону «Про оренду державного та комунального майна», та просив звільнити займані приміщення, однак відповідач зазначених приміщень не повернув.
У свою чергу ТОВ «Замок Лева» звернулося до Господарського суду Львівської області із зустрічним позовом до управління Львівської облради про визнання договору оренди нерухомого майна від 1.11.2002 №1/2002 продовженим на той самий строк у зв’язку з порушенням позивачем за первісним позовом установлених спірним договором строків повідомлення про закінчення терміну його дії, а тому просило зазначений договір визнати продовженим на той самий строк на тих же умовах.
Рішенням Господарського суду Львівської області від 19.05.2016 первісний позов задоволено, постановлено виселити ТОВ «Замок Лева» із займаних приміщень, зобов’язано повернути їх балансоутримувачу — КП «Нерухомість та майно», а в зустрічному позові відмовлено.
Постановою Львівського апеляційного господарського суду від 15.08.2016 зазначене рішення суду першої інстанції залишено без
змін.
Постановою ВГС від 19.10.2016 постанову Львівського апеляційного господарського суду від 15.08.2016 залишено без змін.
ТОВ «Замок Лева» в порядку, встановленому ст.11119 Господарського процесуального кодексу, подало заяву про перегляд ВСУ постанови ВГС від 19.10.2016 у справі №914/433/16 із підстав, передбачених пп.1, 3 ч.1 ст.11116 ГПК.
На підтвердження зазначених вище підстав заявником надано копії постанов ВГС від 20.06.2013 у справі №5002-27/3157-2012, від 11.07.2006 у справі №32/43пн, від 13.04.2011 у справі №22/68 та копію постанови ВСУ від 20.04.2016 у справі №3-226гс16, в яких суди дійшли висновку про пріоритетність умов договору стосовно положень актів цивільного законодавства в частині визначення правил продовження дії договору оренди державного чи комунального майна.
Ухвалою ВСУ від 8.02.2017 справу №914/433/16 допущено до провадження ВСУ, відкрито провадження за заявою ТОВ «Замок Лева» про перегляд ВСУ постанови ВГС від 19.10.2016 у зазначеній справі, виконано підготовчі дії.
Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши доводи заявника та представників сторін, забезпечуючи єдність судової практики в застосуванні норм матеріального права, Судова палата у господарських справах ВСУ вважає, що заява підлягає частковому задоволенню з таких підстав.
У справі, яка розглядається, судами попередніх інстанцій встановлено, що 1.11.2002 між управлінням адміністративними будинками Львівської обласної ради (орендодавець) і ТОВ
«Замок Лева» (орендар) укладено договір оренди нерухомого майна №1/2002, відповідно до якого орендодавець передає, а орендар приймає в платне користування нежитлові приміщення в адміністративних будинках 7, 9 на вул. Глинки в м.Львові для використання під готельний комплекс.
Об’єктом оренди є вільні нежитлові приміщення площею 868,8 м2 у будинках 7, 9 на вул. Глинки в м.Львові вартістю 1840688 грн. (розд.2 договору).
Пунктом 3.1 договору передбачено, що орендна плата встановлюється в сумі 6707,43 грн. згідно з додатком 2 — розрахунком місячної плати за оренду приміщень, що є невід’ємною частиною договору.
Згідно з п.6.1 дія договору припиняється, зокрема, у випадку закінчення терміну дії договору (за умови письмового попередження однієї зі сторін про закінчення дії договору без його подальшої пролонгації).
Відповідно до п.6.3 договору, якщо за місяць до закінчення терміну дії договору жодна зі сторін не заявить письмово про припинення договірних відносин, договір оренди вважається продовженим на наступний календарний термін, передбачений розд.11, і на тих самих умовах.
За змістом п.6.4 договору, в разі його припинення чи розірвання з підстав, викладених у пп.6.1 та 6.2 цього договору, орендар зобов’язаний провести повний розрахунок з орендної плати за весь час оренди та в 15-денний термін звільнити займані орендовані приміщення.
У розд.11 договору зазначено, що термін його дії встановлюється з 1.11.2002 до 31.12.2015.
Відповідно до акта приймання-передачі від 1.11.2002 орендодавець передав орендарю нежитлові приміщення за адресами:
а) вул. Глинки, 7, напівпідвал, 1-ий, 2-ий поверхи — всі приміщення площею 397,5 м2, внесені до технічного паспорта від 22.09.2000;
б) вул. Глинки, 9, підвал, 1-ий, 2-ий поверхи приміщення площею 471,3 м2, внесені до технічного паспорта від 22.09.2000.
Загальна площа приміщень, переданих в оренду, становить 868,8 м2.
5.01.2005 орендодавець та орендар внесли зміни до договору в частині визначення розміру орендної плати з 1.01.2005, а також домовилися вважати таким, що втратив силу, додаток 2 до договору від 1.11.2002 №1/2002.
28.10.2009 між управлінням Львівської облради і ТОВ «Замок Лева» укладено договір №69-1/2002-09 про внесення змін до договору оренди, за умовами якого орендодавцем у договорі оренди виступає управління Львівської облради.
23.11.2010 між сторонами укладено договір №71-1/2002-10 про внесення змін до договору оренди, згідно з яким пункти щодо об’єкта оренди, розміру орендної плати, строку орендної плати, порядку нарахування пені викладено в новій редакції. Зокрема, сторони погодилися, що об’єктом оренди є нежитлові приміщення загальною площею 874,2 м2 у будинках 7, 9 на вул. Глинки в м.Львові, що перебувають на балансі КП «Нерухомість та майно», передані в оренду згідно з актом приймання-передачі нежитлових приміщень, який є невід’ємною частиною цього договору.
27.01.2016 позивач надіслав відповідачеві листи №№104, 105, в яких повідомив, що
31.12.2015 закінчився термін дії договору оренди від 1.11.2002 №1/2002 і договір продовжуватися не буде, у зв’язку з чим просив звільнити орендовані приміщення та передати їх за актом приймання-передачі балансоутримувачу — КП «Нерухомість та майно».
Балансоутримувач орендованого майна надіслав на адресу ТОВ «Замок Лева» лист від 28.01.2016 №140 з вимогою повернути приміщення за актом приймання-передачі у зв’язку з тим, що 31.12.2015 закінчився термін дії договору оренди.
Відповідач надіслав позивачеві лист від 29.01.2016 №16/15, в якому повідомив орендодавця та балансоутримувача про те, що договір оренди нерухомого майна від 1.11.2002 №1/202 залишається чинним до 28.02.2028, оскільки за місяць до закінчення терміну його дії орендареві не надходило письмових заяв про припинення дії цього договору.
Суди першої та апеляційної інстанцій, з якими погодився суд касаційної інстанції, дійшли висновку, що положення п.6.3 договору, яким визначено термін повідомлення про припинення орендних відносин — за місяць до закінчення терміну його дії, суперечить нормі ч.2 ст.17 закону, ст.764 Цивільного кодексу та ч.4 ст.284 Господарського кодексу, згідно з якими письмове повідомлення про припинення договірних відносин має бути здійснено протягом одного місяця після закінчення дії договору.
Разом з тим у справі №5002-27/31572012, копію постанови в якій надано для порівняння, ВГС дійшов висновку, що зазначені дії сторін щодо зміни загального правила продовження дії договору прямо не заборонені законом «Про оренду державного та комунального майна»,
положеннями ЦК та ГК. Обов’язковість для сторін положень актів цивільного законодавства, зокрема правил ст.17 закону «Про оренду державного та комунального майна», не випливає з їх змісту та із самої суті відносин між сторонами.
У справі №3-266гс16, копію постанови в якій надано для порівняння, ВСУ дійшов висновку, що суди всіх інстанцій не перевірили, з якою метою буде використовуватися нерухоме майно, яке є предметом договору. Наведена обставина в разі з’ясування, що майно буде знову передаватися в оренду, свідчитиме про порушення власником вимог, установлених ч.3 ст.17 закону «Про оренду державного та комунального майна».
Викладене свідчить про неоднакове застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що спричинило ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.
Забезпечуючи єдність судової практики щодо застосування норм матеріального права, Судова палата у господарських справах ВСУ виходить із такого.
Відповідно до ч.1 ст.283 ГК за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для ведення господарської діяльності.
Частиною 4 ст.284 ГК передбачено, що строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він уважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору оренди також установлено ст.764 ЦК та опосередковано нормою ч.4 ст.291 ГК, згідно з якою правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму ЦК.
За змістом ст.764 ЦК, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму (оренди), то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця договір уважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
Крім того, у справі, що розглядається, орендоване майно є комунальним, а тому на ці правовідносини поширюється дія закону «Про оренду державного та комунального майна».
Відповідно до ч.2 ст.17 закону в разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Згідно з ст.27 закону в разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов’язаний повернути орендодавцеві об’єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.
У справі, що розглядається, суди всіх інстанцій, зосередившись на вирішенні питання пролонгації (припинення) дії договору, не звернули уваги на положення ст.777 ЦК, ст.285 ГК, які регулюють переважне право наймача на укладання договору на новий строк.
Так, наведеними нормами передбачено, що
орендар (наймач), який належно виконує свої обов’язки за договором оренди (найму), після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення цього договору на новий строк.
Частиною 3 ст.17 закону встановлено, що після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов’язки за договором, має переважне право (за інших рівних умов) на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення терміну договору.
При цьому сутністю переважного права є укладення договору найму на новий строк зі встановленням умов за домовленістю сторін, а не його автоматичне поновлення. Наймач повинен повідомити наймодавцю про своє переважне право у строк, визначений у договорі, або в розумний строк до закінчення строку договору найму.
У разі якщо наймач не надсилає повідомлення наймодавцю, він відмовляється від здійснення свого переважного права.
На виконання викладених вимог суд установлює, з якою метою буде використовуватися нерухоме майно, що є предметом договору. Ця обставина в разі з’ясування, що майно буде знову передаватися в оренду, свідчитиме про порушення власником вимог, установлених ч.3 ст.17 закону.
Неврахування судом переважного права наймача, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, на укладання договору
найму на новий строк, свідчить про ігнорування національними судами практики Європейського суду з прав людини в розрізі захисту права власності та є підставою для констатації порушення ст.1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
Зокрема, у справі «Стрейтч проти Сполученого Королівства» Суд дійшов висновку, що заявника слід вважати особою, яка мала принаймні законне сподівання на реалізацію передбаченого договором права на продовження строку оренди, і в цілях ст.1 Першого протоколу таке законне сподівання можна вважати додатковою частиною майнових прав, наданих йому муніципалітетом Дорчестера за орендним договором (п.35).
Отже, під час розгляду справи суд не встановив, чи скористався орендар своїм переважним правом на укладення договору оренди, адже при розгляді судами цього спору ТОВ «Замок Лева» подало до управління Львівської облради відповідну заяву в порядку реалізації переважного права на укладення договору оренди.
Такі порушення свідчать про неправильне застосування судами всіх інстанцій норм матеріального права, а тому судові рішення підлягають скасуванню.
Разом з тим постанови ВГС у справах №32/43пн, №22/68, копії яких надано для порівняння, не є прикладом неоднакового застосування норм матеріального права, оскільки предметом спору у справі, що розглядається, є виселення товариства з обмеженою відповідальністю із займаних приміщень, а також питання пролонгації договору оренди комунального майна.
Предметом спору у справі №32/43пн є
зобов’язання підприємства звільнити приміщення в результаті розірвання договору оренди нерухомого майна, власником якого є фізична особа — суб’єкт підприємницької діяльності.
Водночас предмет спору у справі №22/68 стосується стягнення заборгованості та штрафних санкцій за неналежне виконання орендарем зобов’язань за договором оренди обладнання.
Таким чином, факт подібності правовідносин у цих справах не підтвердився.
Відповідно до ст.11123 ГПК ВСУ розглядає справи за правилами перегляду судових рішень у касаційному порядку, тому не може встановлювати обставини справи, збирати й перевіряти докази та давати їм оцінку.
Відсутність у ВСУ процесуальної можливості з’ясувати дійсні обставини справи перешкоджає ухваленню нового рішення, а тому справу слід передати на розгляд суду першої інстанції згідно з пп.«а» п.1 ч.2 ст.11125ГПК.
Ураховуючи викладене, заява ТОВ «Замок Лева» підлягає частковому задоволенню, а всі постановлені у справі судові рішення — скасуванню з передачею справи на новий розгляд до Господарського суду Львівської області.
Керуючись п.6 розд.XII «Прикінцеві та перехідні положення» закону «Про судоустрій і статус суддів» від 2.06.2016 №1402-VII, стст.11114, 11123, 11124, 11126 ГПК, Судова палата у господарських справах ВСУ:
ПОСТАНОВИЛА:
Заяву ТОВ «Замок Лева» задовольнити
частково.
Постанову ВГС від 19.10.2016, постанову ЛАГС від 15.08.2016 та рішення ГСЛО від 19.05.2016 скасувати, а справу направити на новий розгляд до Господарського суду Львівської області.
Постанова є остаточною й може бути оскаржена тільки з підстави, встановленої п.4 ч.1 ст.11116 ГПК.
_03_03.png)
