Розірвання договору оренди землі

11 квітня 2019 року Горностаївським районним судом Херсонської області відмовлено в задоволенні позову про розірвання договору оренди землі.

Представник позивача, діючи від імені та в інтересах позивача, посилається в обґрунтування своїх вимог на те, що останній є власником земельної ділянки площею 10,1779 га, розташованої на території Каїрської сільської ради Горностаївського району Херсонської області. 15 серпня 2013 року позивач передав належну йому земельну ділянку в оренду відповідачеві, строком на 49 років, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, про що сторони уклали між собою договір оренди землі, який 22 серпня 2013 року було зареєстровано Реєстраційною службою Горностаївського районного управління юстиції Херсонської області. В договорі сторони визначили щорічну орендну плату в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Представник позивача стверджує, що відповідач грубо порушує свої договірні зобов`язання, оскільки вона, прийнявши земельну ділянку в строкове платне користування, систематично (з 2014 року по 2016 рік) не сплачує позивачеві орендну плату. На підставі викладеного, представник позивача просить суд розірвати договір оренди землі, укладений 15 серпня 2013 року між сторонами.

Ухвалою суду від 25 вересня 2017 року (л/с 19) відкрито провадження у справі та призначено судове засідання, відповідачу запропоновано надати письмові заперечення проти позову та посилання на докази, якими вони обґрунтовуються.

04 грудня 2017 року від відповідача надійшли письмові заперечення (л/с 44-47), якими вона заперечила проти позову. Свої заперечення відповідач обґрунтовує тим, що на підставі договору оренди землі, укладеного 15 серпня 2013 року між сторонами, позивач передав їй в оренду свою земельну ділянку. В 2014 році вона дійсно не сплатила позивачеві орендну плату, так як не мала можливості користуватись орендованою земельною ділянкою, оскільки в жовтні місяці 2013 року її самовільно зайняла невстановлена особа. За даним фактом відкрито кримінальне провадження № 12013230160000551 за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч.1 ст.197-1 КК України, в якому до цього часу ведеться досудове розслідування. В 2015 році вона повністю сплатила позивачеві орендну плату, про що 25 березня 2016 року останній склав відповідну розписку. 28 грудня 2016 року вона сплатила позивачеві орендну плату двома поштовими переказами на загальну суму 8560 грн., які останній відмовився отримати. На підставі викладеного просить суд відмовити в задоволенні позову через необґрунтованість.

24 травня 2018 року судовим експертом Херсонського НДЕКЦ МВС України проведена судова почеркознавча експертиза (л/с 174-183), якою встановлено, що підпис від імені під рукописним текстом розписки від 25 березня 2016 року виконаний .

15 серпня 2018 року від представника позивача. надійшли письмові пояснення (л/с 202), якими він наполягає на задоволенні позову, посилаючись на те, що розписка позивача від 25 березня 2016 року та поштові перекази від 28 грудня 2016 року не підтверджують розрахунок відповідача з позивачем по орендній платі за 2014 - 2016 роки. В оцінці поведінки відповідача з виплати орендної плати має бути враховано, що вона не використала альтернативного способу виконання свого зобов`язання шляхом внесення суми боргу у депозит нотаріуса, за правилами ст.537 ЦПК України.

В судовому засіданні позивач позов підтримав та пояснив, що він є власником земельної ділянки площею 10,1779 га, розташованої на території Каїрської сільської ради Горностаївського району Херсонської області. В 2013 році він передав свою земельну ділянку в оренду відповідачеві, про що вони уклали між собою договір оренди землі. Відповідач жодного разу не сплатила йому орендної плати. Так, за 2014 рік він не отримав орендну плату - хто обробляв його земельну ділянку він не знає. За 2015 рік він не отримав орендну плату - ніяких документів чи розписок з даного приводу він не писав та не підписував. За 2016 рік він не отримав орендну плату - грошові перекази він не захотів отримувати, так як не хотів мати нічого спільного з відповідачем та її чоловіком За 2017 рік він не отримав орендну плату - листоноша повідомила, щоб він на пошті отримав грошові перекази, але він не захотів їх отримувати, оскільки не хоче залежати від грошей відповідача та її чоловіка

В судовому засіданні представник позивача підтримав позов, посилаючись на доводи, викладені в позовній заяві та в письмових поясненнях. Додатково пояснив, що в розписці позивача від 25 березня 2016 року не зазначено, від кого останній отримав грошові кошти та за що. Крім того, за умовами договору оренди землі, укладеного між сторонами, орендна плата повинна сплачуватись щорічно в строк до 31 грудня, тому виплата 25 березня 2016 року орендної плати за 2015 рік є несвоєчасною. Орендна плата за 2016 - 2017 роки позивачу не виплачувалась, на депозит нотаріуса не перераховувалась. Просить розірвати договір оренди землі, укладений 15 серпня 2013 року, у зв`язку з систематичною несплатою відповідачем орендної плати.

В судовому засіданні представник відповідача заперечив проти позову, посилаючись на доводи, викладені в письмових запереченнях відповідача проти позову. Додатково пояснив, що за 2014 рік відповідач не сплатила позивачеві орендної плати, оскільки орендовану земельну ділянку використовувала інша особа. За 2015 рік відповідач сплатила орендну плату 25 березня 2016 року в сумі 6400 грн., що підтверджується розпискою позивача. За 2016 рік відповідач перерахувала орендну плату 28 грудня 2016 року в сумі 8560 грн., але позивач відмовився отримати грошові кошти. За 2017 рік відповідач перерахувала орендну плату 22 грудня 2017 року в сумі 6000 грн., але позивач знову відмовився їх отримати. Таким чином, позивач не отримав орендну плату за 2016 - 2017 роки виключно через те, що відмовився прийняти грошові кошти, а тому в цьому немає вини відповідача. Просить відмовити в задоволенні позову, оскільки позивач не довів систематичної несплати відповідачем орендної пати.

Суд, дослідивши матеріали справи та заслухавши пояснення сторін, встановив наступні обставини та визначив відповідно до них правовідносини.

Позивачеві на праві приватної власності належить земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 10,1779 га, розташована на території Каїрської сільської ради Горностаївського району Херсонської області. Право власності позивача підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (л/с 8).

Позивач передав належну йому земельну ділянку в оренду на 49 років відповідачеві, про що 15 серпня 2013 року сторони уклали між собою договір оренди землі (л/с 48-51). Право оренди землі зареєстровано у Реєстраційній службі Горностаївського районного управління юстиції Херсонської області, про що вчинено запис № 2215821 від 22 серпня 2013 року.

В судовому засіданні достовірно встановлено, що позивач уклав договір добровільно, не під впливом помилки, обману, насильства чи тяжкої обставини. Обставин, через які позивач не мав можливості ознайомитись з усіма умовами договору оренди, не існувало.

Таким чином, договір оренди землі був укладений між сторонами відповідно до вимог чинного законодавства та набрав чинності у встановленому законом порядку.

Згідно ч.1 ст.792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Згідно ч.1 ст.93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Згідно ч.2 ст.792 ЦК України та ч.8 ст.93 ЗК України відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом. Спеціальним Законом, який регулює орендні відносини, є Закон України "Про оренду землі".

Згідно ст.13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно ст.21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

Відповідно до п.9, п.10, п.11, п.12 договору оренди землі, укладеного 15 серпня 2013 року між сторонами, розмір орендної плати становить 3 % від нормативної грошової оцінки землі на дату виплати орендної плати та підлягає перерахуванню у відповідності до коефіцієнту індексації. Орендна плата сплачується на протязі року до 31 грудня поточного року. В суму орендної плати входить сума земельного та прибуткового податку, що повинна сплачуватися орендодавцем. Орендар перебирає обов`язок орендодавця щодо внесення із суми орендної плати земельного та прибуткового податку до Державного бюджету України. Орендна плата сплачується у грошовій формі.

В судовому засіданні не досліджувалось питання щодо розміру орендної плати за спірним договором оренди землі, оскільки таких вимог сторони не заявляли, між ними немає спору з даного приводу.

Згідно ч.1 ст.13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Згідно ч.1 ст.11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.

Згідно п.1 ч.2 ст.11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є договори та інші правочини.

Згідно ч.1 ст.509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Згідно ч.1 ст.525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно ч.1 ст.526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно ст.530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Згідно ч.1 ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно ч.1 ст.629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

В судовому засіданні встановлено, що відповідач не сплатила позивачеві орендну плату за 2014 рік.

При цьому, суд критично оцінює пояснення відповідача щодо наявності для цього об`єктивних причин - самовільне зайняття орендованої земельної ділянки іншою особою, оскільки умовами договору оренди землі, укладеного між сторонами, не передбачено звільнення орендаря від сплати орендної плати за вказаних обставин.

В судовому засіданні встановлено, що 25 березня 2016 року відповідач сплатила позивачеві орендну плату за 2015 рік, про що останній підписав відповідну розписку (л/с 52).

Суд критично оцінює пояснення позивача про те, що він не отримував орендної плати за 2015 рік, не писав та не підписував відповідної розписки від 25 березня 2016 року.

Так, судовою почеркознавчою експертизою, проведеною експертом Херсонського НДЕКЦ МВС України (л/с 174-183), встановлено, що підпис від імені під рукописним текстом розписки від 25 березня 2016 року виконаний З тексту розписки вбачається, що отримав повну орендну плату за земельний пай за 2015 рік, претензій не має.

Дійсно, в розписці не вказано ім`я орендаря, який виплатив орендну плату, але суд приходить до висновку, що орендарем є відповідач, оскільки саме їй позивач передав в оренду свою земельну ділянку. Крім того, оригінал розписки, як документ про виконання боргового зобов`язання, зберігається у відповідача.

Суд звертає увагу, що в розписці не вказано розміру орендної плати, а лише зазначено, що орендодавець "отримав повну орендну плату за земельний пай за 2015 рік, претензій не має". Проте, в судовому засіданні ні одна із сторін не ставила питання щодо перевірки розміру орендної плати, а представник відповідача пояснив, що орендар сплатила орендодавцю орендну плату за 2015 рік в сумі 6400 грн.

В судовому засіданні встановлено, що позивач не отримав орендної плати за 2016 - 2017 роки.

Проте, 28 грудня 2016 року відповідач перерахувала поштовими переказами позивачеві орендну плату за 2016 рік: поштовий переказ № 7/72 на суму 4280 грн., поштовий переказ № 7/73 на суму 4280 грн. (л/с 54).

22 грудня 2017 року відповідач перерахувала поштовими переказами позивачеві орендну плату за 2017 рік: поштовий переказ № 7/52 на суму 1000 грн., поштовий переказ № 7/53 на суму 5000 грн.

Поштові перекази не були вручені позивачеві , оскільки останній категорично відмовився їх отримувати. Це підтверджується особистими поясненнями позивача в судовому засіданні та поштовим повідомленням від 28 грудня 2016 року (л/с 74).

Таким чином, боргове зобов`язання не було виконане з вини кредитора, позивач категорично відмовився прийняти належне виконання, запропоноване боржником (прострочення кредитора).

При цьому, суд критично оцінює твердження представника позивача про обов`язок відповідача виконати своє боргове зобов`язання шляхом внесення належних грошових коштів у депозит нотаріуса, оскільки відповідно до положень ч.1 ст.537 ЦК України це є правом боржника, а не його обов`язком.

За таких обставин суд приходить до висновку, що з вини відповідача позивачеві не була виплачена орендна плата лише за 2014 рік.

Орендна плата за 2015 рік була виплачена відповідачем та отримана позивачем.

Орендна плата за 2016 - 2017 роки була виплачена відповідачем, але не отримана позивачем виключно з його вини.

Згідно ч.1, ч.2 ст.614 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов`язання.

Таким чином, вини відповідача у невиплаті позивачеві. орендної плати за 2016 - 2017 роки судом не встановлено.

За правилами ст.651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути розірваний або змінений за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладанні договору.

Згідно ч.3, ч.4 ст.31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Згідно ч.1 ст.32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом Українита іншими законами України.

В судовому засіданні встановлено, що на час розгляду справи сторони виконують обов`язки, передбачені ст.ст.24, 25 Закону України "Про оренду землі", та умови договору, об`єкт оренди не знищений та не пошкоджений.

Виходячи з обставин справи та наданих сторонами доказів, суд вважає, що наявність правових підстав для розірвання договору оренди землі, укладеного 15 серпня 2013 року між сторонами, позивач не довів, чим не виконав вимоги ст.ст.12, 81 ЦПК України, відповідно до яких кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог чи заперечень.